地产巨头只求活下去 地产业或到了洗牌时刻

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2018-10-06

  白银时代是万科在2012年提出的。

当时地产业还沉醉在城市化的春风中▓,依靠资产价格的上升,地产开发商、房屋的持有者开启了一段波澜壮阔的造富时期。 虽然行业高高低低,但上扬曲线依然坚挺。

  判断行业进入白银时代后一年▓,万科以亿元刷新了中国及全球房企年销售额历史纪录▓,此后一路进入了5000亿时期▓。

在2008年那轮的行业周期中存活下来的恒大▓、碧桂园渐渐与万科形成了三足鼎立之势,各自占据市场中重要一角。   结局能形成就能洗牌。 2018年▓,在金融环境、地产行业环境及政策等种种因素作用下,地产业或到了洗牌时刻。

  郁亮说,2012年时,万科判断行业进入了转折点,只是一种预测▓,并不知道什么时候会出现真正的转折,而今天▓,转折实实在在到来了▓。

  遥想国内楼市上一个周期,多少显得踌躇。 再到2016年、2017年的盛况,不过说明危与机犬牙交错。

但正是因为市场变幻莫测,才分外让人敬畏。 如今房地产业的经营环境发生了深刻的变化▓,调控还在向纵深处走去。 无人能道清明日之近况,但有过应对大小周期经验的房企▓,已用强烈的危机感把自己武装起来,保证自己能活下去。

    天下武功,唯快不破,这些年把高周转精神贯彻得最彻底的是房地产业。

  近日,广东省房地产协会向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》(下称《通知》)流出,它指向商品房预售制度存在的种种短板漏洞,并提出改革商品房预售制,甚至逐步取消预售制的可能▓。

  过去25年,在城市化大潮中,靠卖楼花,实行商品房预售,提前回笼资金,进行快速滚动开发,房地产业走出了一个黄金时代。

一旦取消预售,全部实现现售制度▓▓,房企的资金回笼周期将大大拉长▓▓,资金使用效率降低,周转大幅放缓,可谓行业杀器▓。   尽管后来广东省房地产协会人士回应,称上述通知只是内部征求意见,但还是引起了房企和投资者的强烈反应。

  9月24日▓,上述消息传出后的第一个交易日,港股开市(A股因中秋假期休市),地产股应声下跌,HKT内地地产指数更是大跌%。   规模房企如碧桂园当日下跌%,中国恒大下跌%,融创中国下跌%,华润置地下跌%,中海下跌%▓,龙湖下跌%,世茂下跌%▓,雅居乐下跌%▓。

光是这数只地产股▓,市值就已蒸发超过600亿港元。   9月25日,A股开市▓,上证指数、深证成指双双下跌,地产为首的蓝筹全线大跌。

9月25日收盘,下跌%、下跌%、金地下跌%、下跌%、下跌%▓、蓝光下跌%、下跌%▓。   土地市场方面,上半年的低迷情绪延续至今▓▓。 据华创证券研究所统计数据▓,截至8月末,全国土地流拍807宗,流拍建面7954万平方米,这么庞大的流拍数据在过去几年中无疑是罕见的▓。   华创证券分析师袁豪表示,土地市场的走弱或将约束地方政策的进一步从严,也有望改善房企毛利率的悲观预期。   但实际上,今年地产开发的整体环境▓,很难让房企乐观。 地产界常言道,学习万科好榜样。

但榜样如今都说▓,要把活下去作为基本要求。

  一份郁亮在南方区域9月月度例会上的讲话流出,万科有关负责人向第一财经证实了这份讲话的真实性。 郁亮表示:万科在2012年就判断行业进入白银时代,进入了转折点▓,但这只是一种预测▓,并不知道什么时候会出现真正的转折,而今天,我们可以说转折实实在在到来了。

  郁亮要求万科作战略检讨,所有业务围绕收敛和聚焦四个字来进行▓,保证万科能活下去。 这么做有可能会失去机会▓、错判形势▓,但这是我们的选择。

  收敛▓▓、聚焦之下,集团将梳理开发业务,重视库存和回款▓▓、产品力和服务水平;万科是行业中,转型探索多元化业务最为彻底的房企▓,但如今郁亮说,投入和产出不匹配的、风险和收益严重不匹配的、做了三年还没做成的、做了三年仍靠万科内部资源内生增长的业务,要调整甚至不要做了。

    郁亮的讲话并不代表着万科此后要砍掉长租公寓等新业务▓,但收缩战线的意味显而易见▓▓。

  在行业转折到来的时候,万科需要开发业务来拉长有序增长的时间,来换取新业务发展的空间▓。 但今年上半年,万科的营业收入▓▓、净利润分别取得%和%的不错增速▓▓,但结算通常滞后销售1~2年,这两个数据只能反映万科2016~2017年较好的销售形势。

而万科2018年上半年的开发业务▓,合同销售额同比增速不足一成。   不仅万科▓,对于未来▓,多家房企似已达成了加快资金回笼、战线收缩的共识▓。

  一向稳健的中海自2017年以来,刻意加强在土地端的投资▓,力求规模上的突破和冲刺▓。 不过今年8月▓,大量买地的中海也宣布宁愿错失一些机会,也不想投错几块地了。

  数据显示▓,目前34家重点房企的净负债率水平达到114%。

董事长陈劲松感叹,今年房企TOP100债券到期率和现金的增长率之比▓,现金已经抵不上负债了,比率高达100%,大房企手里也没余粮了▓。

  现金流是房地产业的生命线,近期房企的公开信息显示,已步入高息发债的阶段▓▓。

正荣地产发行的一笔本金总额为亿的三年期美元票据,年息已高达%,但行业普遍认为,相对解决资金需求而言▓,融资成本高低已不太重要。   也正因为资金链安全的重要性▓,《通知》才会引起如此大的水花和行业性的讨论。  房地产业的经营环境发生了深刻的变化▓▓,调控还在向纵深处走。

  7月31日召开的中央政治局会议指出坚决遏制房价上涨。 8月,先是住建部约谈了海口▓、三亚▓、烟台、宜昌▓、扬州等五市政府有关人士▓▓▓,强调要下决心解决好房地产市场问题。 8月底,呼和浩特提出全面停止去库存调控措施以遏制房价上涨▓▓。

9月13日▓,北京市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》▓,实行认房又认贷政策。   有业内人士表示▓,房地产业的冬天已经来临。

弯道超车当然是人人艳羡,但实现难度太大了,但有实力的房企应能冬泳而非冬眠▓。

  加强现金流的管理、加速产品去化速度、加强危机意识是多数房企过冬的率先动作。

组织创新也被考虑在内▓▓,万科近来正大刀阔斧进行组织重建工作。 此外,除了谨慎拿地外▓,为减少经营性现金流出,多家房企也被传出精简组织▓▓,进行裁员。